2009/12/21 18:22:31
在取消二手房轉讓營業稅優惠政策和推出“遏制”房價的四大舉措後，中國政府似乎再次對房地產市場發出警告。上周，財政部和國土資源部等五部委聯合下發了《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確規定分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低於全部土地出讓價款的50%。
這對開發商來說似乎不是個好消息。因為此前土地出讓收入繳納行為並未有統一的規定，根據中國房地產研究會副會長顧雲昌的介紹，實踐中開發商首次繳款比例一般為全部土地出讓價款的20%-30%，繳納期限也往往超過兩年。現在提高首付比例和縮短繳款期限，相當於間接收緊了開發商的現金流，可以部分遏制其囤地和囤房的投機行為，從而增加房地產市場的有效供給。如果政策被不折不扣地執行，當然會對高房價產生遏制作用。
但是市場對此似乎並不樂觀。因為自2003年以來，中國推出了包括金融、土地和稅收等多手段的房地產調控政策，卻並沒有起到抑制房價的作用，特別是以緊縮地根為方向的土地調控政策，反而為房價走高推波助瀾。
從歷史經驗來看，2004年-2008年中國的土地調控政策一直以“緊縮地根”為目標。這一是為了保護18億畝耕地紅線，二是要通過收緊土地閘門遏制投資過熱。同時，土地管理部門認為，土地供應總量已經充足，是開發商在流通環節囤地導致有效供給不足，因此一怒之下收緊了土地供應，把責任推到開發商身上。但因為在收緊土地供應的同時，政府沒有利用金融和稅收手段遏制開發商的囤地行為，反而加劇了供給不足的預期，推高了房價。
現在的情況與當時有一些不同。目前中國並沒有宣布要緊縮地根，而是通過完善土地出讓收入繳納行為來增加房地產商在流通環節的囤地和囤房成本。這是彌補之前土地調控過程中的不足，可以看作是亡羊補牢，無論最終能不能遏制房價都有積極意義──至少可以增加開發商的囤地成本，是聊勝於無的，比之前單純地緊縮地根要強。
當然，這只是針對供給方的措施，遏制房價還要考慮需求方。開發商之所以選擇囤地，除了囤地成本低，更主要的原因還是流運性過剩背景下房地產價格面臨重估的預期，只要房價上漲的幅度超過囤地成本的上漲幅度，囤地延期開發就有利可圖。所以在增加囤地成本的同時，一定要遏制投機性需求和疏導恐慌性需求。這也意味著如果中國政府想遏制房價的話，下一步必須利用金融手段提高投機性需求的信貸門檻，這樣在遏制投機性需求的同時，也會釋放恐慌性需求。
另外，從此次通知的內容上來看，其直接目標似乎是規范地方政府的土地出讓收支行為，避免土地出讓收入的流失和支出的無序，而打擊房地產商的囤地行為只是間接目標。2006年9月，中國政府就曾要求將遊離在預算之外的土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”管理，但在實踐中效果差強人意。從這個意義上講，完善土地出讓收支管理即使不會遏制房價，也可以讓地方政府的土地出讓收支行為更加透明和有序。這也是說這個通知聊勝於無的另一個原因。
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